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萍乡市物业管理办法

文件编号:第51号  来源:市房管局办公室  责任部门:市房管局办公室  发布日期:2013-1-31

《萍乡市物业管理办法》已经2009年11月5日市人民政府第41次常务会议讨论通过,现予公布,自2010年1月1日起施行。

二〇〇九年十二月七日

 

第一章 总则

第一条为规范我市物业管理活动,明确业主、使用人和物业服务企业、建设单位的权利和义务,保障物业合理使用,促进物业管理的健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省城市居住小区物业管理条例》以及建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅区和非住宅的物业管理。

第三条本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称业主,是指物业的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业服务企业,是指依法成立并接受业主或者业主大会的委托,根据物业服务合同进行服务的企业。

第四条新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区,建筑面积在3万平方米以上的,应当按照本办法规定的方式实行物业管理;建筑面积在3万平方米以下的,可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区,由市、县(区)人民政府组织整治,创造条件逐步实行物业管理。整治改造办法由市人民政府另行制定。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条市房产主管部门是全市物业管理的主管部门,负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行监督管理。

(一)贯彻执行国家法律法规及各级有关物业管理的政策,并负责拟定当地物业管理活动的具体办法和制度;

(二)负责本辖区内物业服务企业的登记备案、资质审查、报批、发证和年检管理;

(三)指导成立业主大会和选举产生业主委员会;

(四)负责物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的建立和管理;

(五)组织物业服务企业开展物业管理招投标、达标创优和岗位技术培训活动;

(六)协调物业服务企业与有关部门之间的关系;

(七)受理业主、使用人对物业管理的投诉,并进行现场调查,组织落实整改措施;

(八)查处物业管理违规行为;报请降低限期不改的物业服务企业的资质等级;建议工商行政管理部门吊销限期不改的物业服务企业的营业执照。

县房产主管部门是本辖区物业管理的主管部门,在市房产主管部门的指导下,依照本办法规定对辖区的物业管理活动进行监督管理。

第七条规划、建设、市政、绿化、公安、消防、雷电防护、市容环境卫生、价格、工商行政管理等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定,密切配合,共同做好物业管理的有关工作。

各行政管理部门不得向物业服务企业摊派和重复收取费用。

街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调处理物业管理与社区管理的关系。

第八条物业管理行业协会应当依法加强行业自律,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,督促其依法、诚信经营和服务,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,促进行业健康发展。

第二章 前期物业管理

第九条本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业所进行的物业管理和服务。

第十条建设单位应当与物业服务企业订立前期物业服务合同,该合同至业主、业主大会与其选聘的物业服务企业订立物业服务合同生效时终止。

住宅物业和非住宅物业的建设单位,应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经住宅物业所在地的市、县人民政府房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

在前期物业管理期间,房屋交付使用前所发生的物业管理费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理费用,由建设单位与业主约定承担。

第十一条建设单位必须依照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在前期物业管理中,不得动用专项维修资金。

第十二条建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权单独转让。

第十三条建设单位应按照房地产开发项目总建筑面积5‰的比例配置必需的物业管理用房,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,有偿提供给物业服务企业使用,收益的使用由业主大会决定。

第十四条房地产开发项目设计除符合城市规划外,规划、建设主管部门在审批房地产开发项目规划、设计时,应同时审查配套设施及物业管理用房的规划和设计;建设施工应当符合规划、设计要求,建设单位不得变更规划、设计标准。

第十五条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

房地产开发项目未经综合验收或综合验收不合格的,不得办理移交。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。

第十六条公有住房出售后的前期物业管理,由公有住房出售前的建设管理单位实施。

第三章 物业管理分工

第十七条本章的物业管理分工,适用于共用设施设备齐全的能够实行封闭式管理的物业管理区域(以下简称物业区域)。

第十八条物业区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业服务企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

第十九条物业区域内绿化建设由建设单位负责;共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理,由物业服务企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第二十条物业区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业服务企业负责。

第二十一条物业区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱)等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业服务企业负责;生活垃圾由物业服务企业负责收集到垃圾中转站,从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理部门负责,生活垃圾处理费可由市容环境卫生管理部门委托物业服务企业收取,标准按照市价格行政主管部门的批复执行。

第二十二条高层楼(七层以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业服务企业负责维修管理。

第二十三条物业区域内供电线路、供气管道、消防设施、防雷设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业服务企业负责维修管理;属于公共部分的,分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的部门负责维修管理。

第二十四条物业区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等企业和单位应当向最终用户收取相关费用。

物业服务企业受委托收取上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向用户收取手续费等额外费用。

第四章 业主自治管理

第二十五条公有住房出售建筑面积达到30%以上或者新建商品房入住率达到50%以上的物业区域,应当成立业主委员会。业主委员会由市、县房产主管部门指导售房单位组织召开第一次业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会至少每年组织召开一次业主大会;遇特殊情况经20%以上的业主提议,业主委员会应在提议后15日内组织召开业主大会临时会议。

第二十六条下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十七条业主委员会是在物业区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织,是业主大会的执行机构。

业主委员会应自选举产生之日起30日内,持下列文件到市、县房产主管部门备案:

(一)成立业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会成员名单;

(三)业主委员会章程。

第二十八条业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十九条业主委员会成员有下列情形之一的,其职务自行终止:

(一)因物业转让等原因不再是业主的;

(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

(四)本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(五)业主会议规则约定的其他情形。

第三十条业主委员会日常工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

(一)挪用、侵占业主共有财产;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系业主提供的利益和报酬;

(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(四)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用;

(五)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动,其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第五章 物业管理服务

第三十一条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后,方可从事物业管理服务。

第三十二条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第三十三条物业服务企业从事物业服务,应当根据《物业服务合同》示范文本与业主委员会签订物业服务合同。

物业服务合同应报市、县房产主管部门备案。

第三十四条物业服务企业应按照合同从事下列物业管理服务事项,并根据收费标准约定各项服务的收费:

(一)房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理;

(二)共用设施设备的日常养护和维修管理;

(三)保洁服务;

(四)保安服务;

(五)绿化管理;

(六)车辆进出和停放管理;

(七)业主或者使用人委托的其他服务事项。

第三十五条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房产主管部门根据物业管理服务等级等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第三十六条业主应当按照物业服务合同的约定缴交物业服务费用。业主与使用人约定由使用人缴交物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴交。

第三十七条物业服务企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项,并报市、县房产主管部门备案:

(一)对预收的物业服务费用按实际使用结算,多收的部分予以退还;

(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第六章 物业的使用

第三十八条业主或者使用人应严格按照有关规定合理使用物业,在物业使用中禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备;

(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

(四)乱设摊点、乱设集贸市场;

(五)乱倒垃圾、杂物;

(六)在建筑、构筑物上乱张贴、乱刻画;

(七)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声;

(八)违法违章从事生产、经营、加工、养殖等活动;

(九)法律、法规禁止的其他行为。

第三十九条建设单位与住宅买受人签订买卖合同时,应当有住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业服务合同等合同附件,并将装修住宅的禁止行为和注意事项书面告知买受人。

第四十条业主应当按照设计用途使用物业,严禁业主或者使用人擅自改变物业的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,并依法办理相关审批手续后方可进行。

第四十一条物业共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合,因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应承担赔偿责任。

因物业维修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

第四十二条任何单位和个人不得占用物业区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会和物业服务企业签订协议,并在约定的期限内恢复原状。

第七章 住房专项维修资金

第四十三条商品房、经济适用住房(包括集资、合作建房,下同)和公有住房出售都应当设立共用部位、共用设施设备专项维修资金。

商品房、经济适用住房出售时,售房单位应当与买受人签订代收代缴专项维修资金的约定,买受人应当按本市、县住宅建筑安装工程每平方米造价6%的比例与购买物业的建筑面积的乘积,向售房单位缴交首期专项维修资金。市、县房产主管部门应当根据本辖区的实际情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

单位出售的公有住房,多层和高层分别由售房单位按售房款20%和30%的比例一次性提取专项维修资金;买受人按购房款的2%向售房单位缴交首期专项维修资金。

业主缴交的专项维修资金属业主所有,不计入房屋销售收入。从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第四十四条专项维修资金应当在银行设立专户存储,由市、县房产主管部门按下列规定归集和代管:

(一)商品房、经济适用住房的专项维修资金,在业主办理房屋权属证时,建设单位应当将代收的专项维修资金移交房产主管部门;

(二)公有住房出售的专项维修资金按本办法第四十三条第三款规定标准由市房改部门提取并拨付到银行专户。

未按前款规定缴交首期专项维修资金的建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。

第四十五条专项维修资金的使用,由物业服务企业申报,经业主委员会审批后,拨付给该物业区域定向使用。

第四十六条专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造,不得挪作他用。

物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

物业自用部位、自用设施设备的维修、更新费用,由业主自行承担。

第四十七条专项维修资金不足时,经业主大会决定,按业主拥有的物业建筑面积比例向业主筹集。

第八章 法律责任

第四十八条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和本办法规定的,由市、县房产主管部门责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第四十九条违反本办法规定,未取得资质证书从事物业管理的,根据《物业管理条例》第六十条规定,由市、县房产主管部门没收非法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定执行,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五十条违反本办法规定,建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,根据《物业管理条例》第五十七条规定,由市、县房产主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十一条违反本办法规定,建设单位不按规定配置物业管理用房的,根据《物业管理条例》第六十四条规定,由市、县房产主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十二条违反本规定,不移交有关资料的,根据《物业管理条例》第五十九条规定,由市、县房产主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十三条违反本办法规定,有下列情形之一的,根据《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十五条规定,由市、县房产主管部门责令限期改正,逾期不改正的,处1万元以上5万元以下的罚款。

(一)建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用专项维修资金的;

(二)建设单位或者公有住房售房单位未按本办法规定设立专项维修资金的。

第五十四条业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费的,根据《物业管理条例》第六十七条和《江西省城市居住小区物业管理条例》第四十七条规定,物业服务企业可以按日加收应交纳费用3‰滞纳金,或者按照约定加收滞纳金;逾期不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第五十五条违反本办法的规定,市、县房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第九章 附则

第五十六条本办法所称物业共用部位,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋顶等部位;

共用设备,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备;

共用设施,是指物业区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等;

房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第五十七条专项维修资金管理办法由市房产主管部门会同市财政部门制定并报市人民政府备案后实施。

第五十八条本办法“以上”均含本数,“以下”均不含本数。

第五十九条本办法自2010年1月1日起施行。2004年7月12日以市政府令第19号颁布的《萍乡市物业管理办法》同时废止。

 

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